2005年08月01日
建築条件付き売地を買う！
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☆不動産購入マニュアル☆
１）新築一戸建（建売住宅）編
（ＩＮＤＥＸ）
■新築一戸建（建売住宅）ができるまで
■新築一戸建（建売住宅）を買う
・売主から直接買う（１）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（１）完成物件
（２）未完成物件（建築中）
（３）未完成物件（まだ更地）
■建築条件付売地を買う
建築条件付売地は少し特殊な取引ですが、前回の新築一戸建未完成物件（まだ更地）と似ています。
※あくまでも純粋な建築条件付売り地のケースです。（笑）
最近では、ディベロッパーが複数の大手ハウスメーカーと連携し、数社の中から希望のメーカーで建築できるという形式の建築条件付売り地などもあります。
（ハウスメーカーはディベロッパーと契約しますから、あくまでも買主は売主のディベロッパーと契約を結びます。）
言葉の通り、建物を建てることを条件に土地を売るというものですから、ほとんど売主との関係未完成の建売住宅と同じように感じますが、土地の契約（取引：売買契約）と建物の契約（建物建設請負契約）が別々の2本立てになりますので、その点では根本的に異なります。
また、土地の契約後一定期間以内に建物請負契約が締結できない場合や、締結しないことが明らかとなった場合は、土地の売買契約は白紙解除となる旨の特約を契約が盛り込まれるのが特徴です。
建築条件付売地の場合、未完成の建売住宅との決定的な違いは、建物は自分の自由に設計することができるので、注文建築感覚での希望がかなえられるというメリットがあることです。
建物の検討期間（土地の契約締結〜建物の契約締結まで）について、以前は
『土地の契約後3ヶ月程度が適正な期間』
とされ、それより長くても短くても買主に不利であるという見解が出されていました。
しかし最近は、国土交通省も推奨するスケルトン＆インフィルの考え方を採用した建物の普及など、多様化する取引への対応を考え、この期間については比較的柔軟な考え方がなされています。
注意点としては、請負契約は売買契約に宅建業法が課しているような消費者保護の規定が一部適用となりません。
例えば、手付金等の金額や保全に関する規定などです。
最近はほとんど目にしませんが、いくら自己資金が多いからといって、建物建設の進捗状況以上に多額の現金支払を求める契約などを要求された場合は、請負者の経営体力が厳しくなっている状況も推測されるため、少々検討の必要があるかもしれません。
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この記事へのコメント
建築条件付き土地ではイヤな思い出があります。
不動産屋で、出物の物件があるというので出かけていきました。
値段、広さ、前面道路幅等々、非常に好物件でした。
周辺相場に比べ坪単価はやや高めでしたが、
これらは好条件によるものだと思い、
以前から気にしていた工務店さんと上モノの話を始めました。
すると買う気アリと見込んだのか、その不動産屋は
「この土地は建築条件を付けます、イヤなら買わなくて結構です」と(笑)。
正直、その不動産屋の子会社である工務店の現場も見たのですが、
あまりのレベルの低さに呆れていたところだったので…お断りしました。
建築条件付き土地は、建売と同じく上モノに皺寄せが行きそうで(笑)、
ちょっと怖いです。。あんまり良い思い出がありませんね…
そして、たけさん、はじめまして。
私の場合、今の住まいは建築条件付きで購入しましたが、たけさんの場合とは逆で、とてもよい業者さんに出会うことができました（たぶん）。
鈴木さんのおっしゃるように、まさに注文建築感覚でした。妻子といろいろなモデルハウスを見て回り、床材や内装、外装、キッチン等、とことん気に入ったものを注文しました。おかげで、○百万円追加となってしまいました。
ご苦労されていらっしゃるのですね。
しかし今時…？といった感じです。
同業者であった者として、そういうくだらない駆け引き
というか小細工みたいなことをする業者は大嫌いです。
私の知り合いはみんな真っ向勝負でけどねぇ。
条件付の場合、土地が割高に感じる理由はわかります。
土地と建物合わせていくらかというところから逆算する
のが良いかもしれません。
もちろん、建物の仕様を確認した上でです。
ですから、まさにご心配の通りですが、建物の内容を完全
に詰めないうちには契約すべきではありません。
が、裏を返せばこれを逆手に取った交渉術も可能というこ
とです。
内容カチッと決めた上で、こみこみ〇〇〇〇万円でね！
って言われるのが、実は一番つらいのです。
そうなんですよ、条件付にもその背景は色々ありまして…。
許認可のタイミングや時間的な問題など、建売の変形版というだけなら、
何ら問題ないんですよ。
ただ、たけさんの仰るケースはたぶん、「なんちゃって建築条件付売地」
なんです。
人の顔を見て条件つけたり、変えたりする輩がいるんです。
このような扱いを受けるエンドユーザーがいることはホント想像するだけ
で切ないですよ。
ちょっと詳しい人間に突っ込まれたら、すごすご逃げ出すはずです。
田村さん、レスをありがとうございました。
社長が最初から違法建築を勧めるあたりから胡散臭かったのです（爆）。
「みんなやってますから大丈夫ですよ！」なんてね。
それでも地元の名士っていうから驚きですが。
家探し・土地探しをしてきて良い出会いも悪い出会いもありました。
今は良いマンションデベロッパーと出会い、
満足できる住まいを手に入れることが出来ました。
家を建てる、家を買うというのは人生の中でも大きな意味がありますから、
購入者は鈴木さんのサイトを始め、色々なところで勉強して
もっと賢くならなければいけませんね…鈴木さん、頑張って下さい！
正直いっぱいいっぱいの日々が続きますが、みなさんからの
励ましのお言葉だけが私の活力です。
頑張ってまいります（泣）
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