2006年05月17日
大家さん、入居者の気持ち考えてますか」 〜何でも丸投げ・業者任せでは×〜
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こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ようやく不動産賃貸管理士の認定証が届きました。
「勝ち癖をつけることが大切！」・・・ということでどんなことでも、不合格よりは合格したほうが嬉しいですよね
さて、大家さんの話しの続きです。
例えば、管理会社変更のとき。（更新と賃料改定などに関するポイントでも同じような現象が起きます。
PM（プロパティマネジメント）の考え方が浸透してい日本では、賃貸住宅の管理業者は同時に入居者募集も行っています。正確には募集やリフォーム工事などで利益を得るために入居者管理はサービスでやっているというのが実態なのではないでしょうか。
ご存知の通り、募集時に手数料収入を得ようと思えば一定数は入居者に入れ替わってもらわないと仕事にならないという現実があり、その点では「仕組み」というか「構造として」安定収入を得ることを第一目標とする大家さんとは利益が相反した状態となっているわけです。
最近の投資ブームもあり、アパートやビルが売買されて、所有者が変わる場合が良くあります。（多くはこのタイミングで管理会社も変わります。）
そんなとき、前の大家さんや管理会社が入居者に対してハートのある対応や行き届いたケアをされていた場合、新しい所有者が一般的な対応をしたとしても、入居者は「一気にサービスが低した」と感じてしまいます。
「今度の人あんまり好きじゃないなぁ。・・・」と思った瞬間に急激に他の物件への興味が沸いてきます。
情報誌や広告を見れば「手数料50％、OA設備完備、24時間で入り可能なセキュリティ、フリーレントで転居の経費節減ｅｔｃ・・・。」
黙っていればわからない時代はもう終わりました。
付近の賃料相場や現在の市場動向など、入居者はけっこう良くわかっていることを認識すべきです。
逆にたったそれだけのツボを押さえているだけで、他の物件とは差がつき、それなりのアドバンテージにもなり得るわけです。
「募集」と「管理」を分けて考えるということも、オーナーの利益を守る「プロパティマネジメント」の考え方です。
事業用不動産の広告には良く「利回り○％！」と書かれていますが不動産の価値はその収益力で決まる（収益還元価格）という考え方が現在の常識です。
プロパティマネジメントとは、
「事業用不動産のキャッシュフローを最大化し、その不動産の価値を上昇させるしごと」
のことを言います。
黙っていたら空き家が出ることは当たり前。
今日本でどれくらい家が余っているか（空き家がどれくらいあるか）ご存知ですか？
・・・続きます。
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■ご近所の路上で・・・
「これ（タバコ）くらい・・・いいじゃない。」
歩きタバコの火がうちの子供の顔をかすめるまでは、私もそう思っている一人で、けっこう税金も払いました。
建築・不動産業界では今も愛煙家が比較的多ことはどうとも思っていませんが、タバコも建設・不動産業界も、一部のマナー違反が全体の縮図のようにとらえられるのは本当につらいことです。
（今日は・・・？）
