2006年06月10日
空き家の現実ご存知ですか？
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こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ほんとにあっという間に時間が過ぎますが、ようやく空き家に関するお話の続きです。
「今日本では、家がどのくらい余っているか？」
現実として空き住戸問題に直面されている賃貸アパ・マンオーナー様以外は、こんなことを考えることは少ないのではないでしょうか。私も不動産にかかわって20年ほどたちますが、サラリーマン（？）時代後半に賃貸住宅の空室率の概念などを勉強させられるまでは意識したこともありませんでした。
なぜ空き家が発生するのか？、意図的に発生させられている空き家も？。。。この手のお話もまた別の機会にできればと思います。
さて、ディベロッパーや仲介業者など、販売や賃貸という一時的な事象を持って（メンテナンスなどは別として）利益が確定する業務からは発信されずらい項目です。契約時に、購入者や賃借人の興味の対象となることは珍しいですし、彼らは定期的に商品が供給できればそれで良いからです。
今回はＰＭ（プロパティマネジメント）の切り口からのお話しですので、おもに賃貸アパート・マンションのオーナー様向けての発信を意識してはおりますが、基本的に住宅を持つ人、賃貸住宅を提供する人全般（住宅の購入者や賃貸マンションの大家さんの立場で不動産を保有し続ける人）に共通する非常に重要なテーマです。
景気判断の指標として利用される「新設住宅着工戸数」（フローの状況）と共に、ストックの現実を表す指標として絶対に意識しておいて頂きたい部分ですので、少し数字をご紹介してみていと思います。
総務省の統計によりますと色々興味深い数字が出てまいります。
資料によりますと、H10年の総住宅数は約5025万戸であるのに対し、総世帯数は4436万世帯、つまり・・・
総住宅数は世帯数を既に約590万戸上回っています。
そのうち空き家は約576万戸、全体にして空き家率11.5％ということになります。
お手元の収支計算書には、適正な空室リスクは織り込まれておりますでしょうか？
新しい時期の数年間は誰でも喜んで賃料保証まで付けてくれますが、問題なのは、時間が経過した後なのです。よくご検討ください。
セミナーなどでもお話ししたことですが、現在は賃貸物件と分譲物件はボーダーレスな関係というか、あまり垣根が無いように思います。荒っぽい言い方ですが、「一定の収入がある人なら買おうと思えばいつでも買える」ような状態（物件数や種類の豊富さでみても価格や借入等の環境を見ても）なのではないでしょうか。
このような状況下ではなくても、一般に賃貸物件は近隣分譲物件の状況に影響されがちです。その賃料が支払額と比較され、上下階の音などのプライバシー問題や設備仕様の違いなどもあり、常に分譲物件を競合として横目で見ながら建物のグレードを決めたり、賃料の額を抑えたりというような対抗策をとらざるを得ない状況もしばしばあります。
しかし一方で、最近の低金利と相場の下落は、「家賃並みの返済額は当たり前」という環境も少なからず生み出しており、そこでもなお競争が続いているというのは、「買えないから賃貸で我慢する」というよりは、「持つことへのリスクが許容できない。」という考え方が相当数存在するということなのではないでしょうか。
このようなことから、―高耐久の１００年住宅、Ｓ＆Ｉ（スケルトン・インフィル）の考え方など、最近でこそストックに関する意識も確実に高まりつつあります―私は、賃貸にしろ分譲にしろ、最終的に選ばれる住宅のポイントは、高付加価値化にあるのではないかと考えています。
賃貸・分譲は関係なく、古くなっても適切な管理が継続され、重要なメンテナンスなどが必要となっても容易に更新可能な構造であったりという「本物」が選ばれる時代、良いものが選択され、表面的な体裁を取り繕っただけの物件は時の経過とともに淘汰されて行く傾向が一層進むように思います。
「住宅の高付加価値化」も、現実問題としてはまだまだ商品の販売促進的な要素が相当部分含まれているようにも感じますが、耐震問題等を含めて法令の整備とともに、保守履歴の実例などをもって、どんどん「本物」がアピールされ、供給されて行くことを強く願いますね。
耐震性、耐久性、可変性・・・いい形で進化して欲しいと思いますし、そういった部分にこそ、あまり利害関係にとらわれない立場でかかわっていきたいです。
何と言っても、売ったり建築したりする側のストレスも低減されるわけですから。
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プロパティマネジメントなどというカテゴリーで記事を書いてはいますが、私が持っているのは管理の実務を行なう人員や時間ではなく、あくまでもノウハウや専門家とのネットワーク体制、つまり、ＰＭ分野でのコンサルティングを行いたいわけです。
ＰＭ（プロパティマネジメント）分野の重要性はある程度わかってはいるが、実際に優秀なプロパティマネージャーに依頼するには敷居が高い、また既存の取引関係を簡単に壊すことも難しいという現実があります。
前回、ＰＭの定義を書きましたが、賃貸仲介業者としての位置づけはある意味放棄しつつも、不動産管理の実務家として側面は持たなければなりません。
日常の清掃をはじめとした適切なメンテナンスや入居者（クレーム）対応、適切なメンテナンスと発注先業者の選定支援などもオーナーに対して積極的に行う必要があります。その物件におけるさまざまな事象に対するれポーティングやその集大成であるトラックレコード（管理履歴）の保管などによって証明することで、その価値を最大化しようとする業務です。
よって、リフォーム工事や清掃業務などはそう難しい作業ではなく、利益も確保しやすい仕事であるため、ＰＭの考え方は既存の不動産管理業界とは一部相容れない状況が発生しがちです。
問題を考え出すときりがありません。
・・・続きます。
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■土地利用と人口減少・・・空き家が出ないはずがない。
人口減少や家余りの現実を冷静に見れば当然何らかの対策が必要であることは明らかです。
これは、賃貸物件・分譲物件に限らず、カテゴリー横断的かつ相当に深刻な問題で、どちらの市場も、不便で古い家から便利で新しい家への断片的な流動や、地価下落による都心回帰などの部分的な動きに依存して供給を続けているに過ぎないように思います。
分譲マンションでは、その供給戸数がここ数年バブル時を上回っているということは誰もがご存知の通りです。賃貸用アパート・マンションで言えば、相変わらず十分な検討がなされずにとりあえずの需要ありきで新築供給が続く傾向があります。
新しいうちはとりあえず入居者は入るんですから、賃料保証も付くのが当然、問題は「その後どういう手が打てる物件なのか？」ということがポイントなのです。
・・・とは言え、「空き家が出て手の打ちようがない。」というような現実に迫られないと、なかなか実感がわかないものです。
（・・・もうひと声ですか）
