☆不動産購入マニュアル（新築一戸建て編）
2006年05月22日
建売住宅＆建築条件付売り地のご相談は・・・
←まずはこちら（有難うございます！）
（当社も取扱店になりました。）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
所属する不動産団体がりそな銀行との提携することで、フラット35を取り扱うことが決定しました。コンサルティング業務実施にあたり、「無免許業者」扱いされたくない一心で取得した不動産免許ですが、思わぬ副産物をくれます（嬉！）
ということだから・・・、というわけではありませんが。この際、最近ご相談が多い、建築条件付売り地などについて、私がそっくり全部お取扱いできるシステムを開始しました。
建売住宅と建築条件付売り地は似て非なるものなのですが、このふたつが混同されて理解が進まないことでのご相談がとても多く、もう対応不可能といった感じです。グレーなイメージががある取引ではあり、場合によっては「法に触れる可能性がある。」などと棘のある表現をされることが多いですが、一定の知識を持ち理解さえできれば、実際には意外と消費者にとってのメリットなどもあるものです。
わからないことが問題です。とりあえず、私が全部やりますので「どうかなぁ」と思ったらまずご連絡してみてください。
（複数の専門家によるコラボレーションサポートです。）
今月25日からはこちらでもご相談をお受けする予定です。
「オールアバウト・プロファイル」 （専門家を探せる 相談できる）
『10の質問』も予想以上にご好評をいただいているようです。新築マンションの内覧会チェックリストと共にもうしばらく公開いたしますので是非ご一読ください。
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◆ちょっと気になる最新ニュース◆
■欠陥住宅対策の新保険制度など■
問題は多いとは思いますが、消費者保護に関する検討が進むという点のみにおいては歓迎すべきことです。
売主責任問題がにわかにクローズアップされていますが、経済的な責任を負ってもらうためには企業として存続もひとつの条件ではないでしょうか。悪者を作り出してつるし上げないと気がすまないのはわかりますが・・・。
しかし、10年保証と言いますが、現実的には10年くらいでどうにかなるような家をつくる方が難しいのではないでしょうか？そもそもの議論の焦点がずれているような気がしてなりません。
（うぅん・・・もうひと声ですか）
2005年08月02日
千葉・柏市13年ぶり地価上昇！？（2005年路線価発表）
○このブログは、
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☆不動産購入マニュアル☆
新築一戸建（建売住宅）編
（ＩＮＤＥＸ）
■新築一戸建（建売住宅）ができるまで
■新築一戸建（建売住宅）を買う
・売主から直接買う（１）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（１）完成物件
（２）未完成物件（建築中）
（３）未完成物件（まだ更地）
■イレギュラー？な物件を買う
2005年08月01日
建築条件付き売地を買う！
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☆不動産購入マニュアル☆
１）新築一戸建（建売住宅）編
（ＩＮＤＥＸ）
■新築一戸建（建売住宅）ができるまで
■新築一戸建（建売住宅）を買う
・売主から直接買う（１）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（１）完成物件
（２）未完成物件（建築中）
（３）未完成物件（まだ更地）
■建築条件付売地を買う
建築条件付売地は少し特殊な取引ですが、前回の新築一戸建未完成物件（まだ更地）と似ています。
※あくまでも純粋な建築条件付売り地のケースです。（笑）
最近では、ディベロッパーが複数の大手ハウスメーカーと連携し、数社の中から希望のメーカーで建築できるという形式の建築条件付売り地などもあります。
（ハウスメーカーはディベロッパーと契約しますから、あくまでも買主は売主のディベロッパーと契約を結びます。）
言葉の通り、建物を建てることを条件に土地を売るというものですから、ほとんど売主との関係未完成の建売住宅と同じように感じますが、土地の契約（取引：売買契約）と建物の契約（建物建設請負契約）が別々の2本立てになりますので、その点では根本的に異なります。
また、土地の契約後一定期間以内に建物請負契約が締結できない場合や、締結しないことが明らかとなった場合は、土地の売買契約は白紙解除となる旨の特約を契約が盛り込まれるのが特徴です。
建築条件付売地の場合、未完成の建売住宅との決定的な違いは、建物は自分の自由に設計することができるので、注文建築感覚での希望がかなえられるというメリットがあることです。
建物の検討期間（土地の契約締結〜建物の契約締結まで）について、以前は
『土地の契約後3ヶ月程度が適正な期間』
とされ、それより長くても短くても買主に不利であるという見解が出されていました。
しかし最近は、国土交通省も推奨するスケルトン＆インフィルの考え方を採用した建物の普及など、多様化する取引への対応を考え、この期間については比較的柔軟な考え方がなされています。
注意点としては、請負契約は売買契約に宅建業法が課しているような消費者保護の規定が一部適用となりません。
例えば、手付金等の金額や保全に関する規定などです。
最近はほとんど目にしませんが、いくら自己資金が多いからといって、建物建設の進捗状況以上に多額の現金支払を求める契約などを要求された場合は、請負者の経営体力が厳しくなっている状況も推測されるため、少々検討の必要があるかもしれません。
2005年07月28日
これは注意！新築一戸建
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☆不動産購入マニュアル☆
１）新築一戸建（建売住宅）編
（ＩＮＤＥＸ）
■新築一戸建（建売住宅）ができるまで
■新築一戸建（建売住宅）を買う
・売主から直接買う（１）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（１）完成物件
（２）未完成物件（建築中）
（３）未完成物件（まだ更地）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（３）未完成物件（まだ更地）
このケースは、次の建築条件付売地同様、ちょっと気をつけていただかないとなりません。
比較的条件の良い新規物件や計画途中の物件に多いのが特徴ですが、裏を返せばまだ販売する準備が整っていないケースや、売主の資金繰りの都合で、購入者が決まらないと着工できないようなケース（最近は少ないでしょうか）などがあります。
最近のご相談でも結構増えていますが、不安定な状態の物件のため、
『営業マンの言う契約条件や建物の仕様などがそのつど変わる』
と言ったことがあり、不安が生じやすいことになります。
また、ちょっとここでは書けませんが、建築確認取得前ではあるケースでは、契約そのものもかなり変則的な手法をとることがあり、これも不安を助長する要因となっています。
建売業者が、土地を仕入れたばかりでのケースなどで、
『ご希望に近く条件の良い区画を、一般の方に先駆けて特別に紹介するのですからすぐに結論を出してくれないとほかの方に売ります。』
・・・なんて言われて。
まぁ、営業トークとしては常套手段なのですが、それでも希望に合っていて、長い間待ちわびた条件の物件ですと、やはり消費者側としては弱腰とならざるを得ませんね。
せっかく良い物件を紹介されたのですから、ポイントはしっかりと掴んで、流れに押し切られて思わぬ悪条件を容認させられないようにだけは注意しましょう。
建築確認済証が取得できた後は、普通の未完成物件となります。
メリットとしては、通常の物件よりも早い段階での購入ですから、色決めやオプション仕様など、時には間取りについても、希望を聞いてもらえる部分がかなり多くなることがほとんどです。
そして、基礎の着工段階からほとんど全ての工程をチェックでき、竣工までの状況をしっかり見守ることができます。
2005年07月26日
不動産購入マニュアル（新築一戸建）
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それでは、新築一戸建（建売住宅）購入マニュアルを続けてまいります。
☆不動産購入マニュアル☆
１）新築一戸建（建売住宅）編
（ＩＮＤＥＸ）
■新築一戸建（建売住宅）ができるまで
■新築一戸建（建売住宅）を買う
・売主から直接買う（１）
・検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（１）完成物件
（２）未完成物件（建築中）
（３）未完成物件（まだ更地）
検討・契約から引き渡し（入居）までの流れ
（２）未完成物件（建築中）
建築中の物件は、モデルルームや同じような仕様の別の現場などを見せてもらいながら意思決定しなければなりませんが、ある程度工事の内容をチェックすることができるとういう点では安心です。
基礎工事の段階か、上棟段階なのか？
第三者保障機関の検査日程を教えてもらえば、その時に立ち合わせてもらうことなどもできる可能性があるのではないでしょうか。
既に建築確認申請済証は取得済みであるため、大きな設計変更はできませんが、軽微な変更や発注前の設備機器の変更なども、差額のみの負担で聞き入れてもらえる可能性があります。
差し入れなどを持ち、大工さんをはじめ職人さんと顔をあわせて色々話を聞くことなどもできます。
完成時期まで少し時間がかかる以外、購入の手続き的には完成物件と何ら変わるところはありませんが、完成物件の時とは支払う手付金の額に制限があります。
完成物件が売買代金の１０％であったのに対し、未完成物件では、５％までとなります。
なお、次回でご説明しますが、建築確認申請が受理されていない状態の物件は、新築一戸建としての契約はできないことになっています。
