☆住宅ローンアドバイザー☆
2006年06月22日
フラット３５S 売り切れ？
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
週末は依頼者のご契約や商談が集中します。
無事に諸条件の調整を終えられて契約を迎えられる方、アドバイスに基づいて物件の再検証や更なる条件調整などの商談をおすすめになる方、新築マンションの抽選に登録される方、今回の物件はあきらめる方・・・。
（商談途中からのご相談などでは特に）私にできることは限られており、状況もさまざまですが、皆さんのご計画が事故なくスムーズに進まれることを願っています。
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一応前職はコンサルティング会社（中小企業診断士資格は1次試験合格の後保留中？ですが）でしたので、一般的なコンサルタントの定義と自分がとるべきスタンスとの違いは色分けしているつもりです。（詳細は公式HPに今後書いていきます。）
コンサルタント業務は、実業から一定の距離をとることが一般的なのですが、完全に実業から離れてしまうと、業務リスクは減るかわりに可能なアドバイスに限界が生じてしまうこともあるのです。
実は住宅ローンのアドバイスもまさにその一つ。
いまだこの分野での有料アドバイスは行っていないのはこれが原因です。これまでは知識と経験をおっそわけする程度がせいぜいで、金融機関さんからも、「お立場は理解できるが法的な裏付けが無い。」と明言されてきました。
しかし・・・
今回、お客様からの確認要請なども重なったこともあり、所属団体での提携先であるりそな銀行さんやジェイ・モーゲージバンクさんとお話をさせていただく機会をいただくことができました。
ようやく色々な準備が整ってまいりましたので、これからは順次サービスにも組み込んで行こうと思っています。
最近の金利の先高感もあり、長期固定のローンのご相談も増え、同時に建築条件付き売り地のケースや、土地を購入してから建物を建築する方などでは、若干複雑な資金計画が要求されることもあります。
もちろん、当社にはご紹介等でのマージンなどは発生しませんし、あくまでもアドバイスが前提ですが、本当に困った場合は「取扱いも可能」という受け皿もご用意でたことはとても心強く思います。
一程度は実業にかかわりつつ、今後はもう一歩踏み込んだコンサルティングのご提供が可能となりそうです。営業妨害などの不法行為以外では、コンサルティングにこだわりや聖域などは一切設けるつもりはありません。
「できないことはできない。」とはっきり申しあげざるを得ませんが、困ったときにはどうぞご遠慮なくご一報ください。
「フラット３５・S」優良住宅支援制度の融資枠は残りがわずかなようです。今年度分での利用をご計画中の方はとりあえずご注意ください。（「S」の方だけですからお間違えなく。）
（ありがとうございます。）
2006年06月02日
住宅ローン選びのポイントは？？
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ライブドアブログの調子がまたおかしいですね。
コンテンツも300近くになったところですし、そろそろ何か回避措置を考えないといけないでしょうか。とりあえずバックアップは早めに更新しておこうと思います。
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「住宅ローン選びは何を基準にしたら良いのでしょうか？」
相変わらずこのようなご質問をお受けします。
優秀なファイナンシャルプランナーも、実際に銀行でローン商品を取り扱う金融マンも、この質問にはなかなか明快な返答ができないと思います。適当なアドバイスが元で先々大きな読み違えなどが発生したら大変だからですね。
「ご利用は計画的に、自己責任で」とせざるを得ないのです。
「10年で返済する場合でも長期固定を選ぶべきでしょうか？」相談者には更に詰め寄られたりしますが、・・・普通は返答のしようがありません。
ローンのご相談に限らず、コンサルティングを行う場合の自分なりの価値基準というか、判断根拠というものにはいつも悩まされますが、私の場合、こうアドバイスすることに決めています。
「もし自分ならどうする。」、或いは「自分の親族に相談されたとしたらこう答える。」
ということを考えてそのままお伝えしてしまう。
いくらデータを駆使して見たところで先のことはわからず、今の時点ではどの道、将来を見越した正解などは導き得ないわけなのです。
それでならば、中立の立場にいるからこそできる「大胆な意見をはっきりとお伝えしよう。」と思うわけです。
意見を述べた上で、不動産取引分野であれば、守らなければならない法令上の制限や取扱いと取引の慣行とのバランス関係などをご説明し、金利や税制であれば、これまでの金利変動・改正の履歴データや専門家による将来予測に至るまで、時代背景や一般的な今後の展望などを一通りご説明するわけです。
「一般的な模範解答」と思われる答えと、突き詰めて考えた「自分だったらこうする。」が必ずしも一致するとは限らないのが我ながら面白いです。
その上で、「後はあなたのご判断です。」とするしかありません。
いずれにせよ、最終的にご判断することができるのは、依頼者ご自身となります。
プロがプロとしてしなければならないことは、判断材料をできるだけわかり易くご提供することです。
・・・頑張ってみます。
（ありがとうございます。）
2006年05月03日
いろいろなゴールデンウィーク 〜行列のできるモデルルームとかNHKドラマとか〜
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
朝のニュースでは東名高速が渋滞23ｋｍと伝えられ、世間はGW真っ只中ですね。
我が家では
私・妻⇒しごと
息子⇒野球部の試合見学（入学して間も無い）
娘⇒起床時間不明・・・
家族サービのできないダメダンナとしては、多少気楽な状況ということもあり、何件かのお問い合わせに対応しつつ、めずらしく事務所のPCテレビでNHKのドラマなど見てしまいました。
今回のドラマは（ストーリーはまだ完全に理解できていませんが）、その舞台が以前長期滞在でコンサルティングを行っていた東三河エリア（岡崎）だからです。
「方言のほうは今ひとつなってないじゃ〜んねぇぇ、八名さんなんて完全に地域性無視ししちゃってるし・・・。」
「アクセントはほとんど関東と変わらないので、彼らは、この『じゃん』の微妙な使い分けは絶対わかっとらんねぇ・・・。」
などとぶつぶつ言いつつもつい懐かしく見入ってしまいました。
さて、
ご依頼の状況などから、マンションモデルルームなどの今年GWは、販売の現場もお休み無しという所が多いように感じます。
私の場合、ゴールデンウィークにまで営業をしなければならない状態というのは、販売側としてはあまり良くない（苦しい）状況の指標にしてきましたが、どうも、そうでもなさそうなところも・・・。
東京湾岸エリアの新築マンションモデルルームの中には、相も変わらず連日数百組の来場者で賑わい、シアタールームへの入室にはウエイティングの人も出ているとか・・・？
さながら、ディズニーリゾート状態。
・・・もう少し様子を見てみたいと思います。
住宅ローンアドバイザーの関係で住宅金融普及協会から、（どこかで見たことのあるようなタイトルのついた）CDロムが届きましたので一応お披露目↓
↓私が事前審査申込に介在できる住宅ローン（フラット35ほか）なども
全日本不動産住宅ローン（りそな銀行と全日本不動産協会が提携)
（もうひと押し）
2006年04月27日
住宅ローンの金利アップ 〜ローンの長期固定化とか公庫の廃止とか〜
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
色々な事件や大きな法改正に隠れて、住宅金融公庫が来年の独立行政法人化に向けてその業務を粛々と縮小しています。
かなりの昔話になるが、中古物件を売っていたときは、いつでも「公庫」と「年金融資」や「財形融資」、更には銀行ローンの組み合わせというフルセットで、しかも「つなぎ融資」まで含めてお客さま1組当たり5本の融資申し込みはスタンダードだったので、結構大変な思い（これだけやっても融資取扱い手数料など受け取った記憶は無いです。）をしてきた身としてはやや寂しい思いもありますねぇ。
基本的には、その役割を「フラット35」や民間金融機関の付加価値付き長期固定ローンに託した形で、（一部を除いて）利用者への悪影響は少ないとの見方もできるが、コンサルティングの現場では融資とは無関係のところで困った一面もあるのです。
相変わらず「フラット35は面倒だから銀行ローンにしましょう」とか、「公庫の検査費用はオプション」とかというような論法で資金計画の提示をされているケースもあり、公庫の技術基準を満たさない物件が市民権を得てしまうという面では、とにかく「建売公庫付き」といっていたときの方が、技術基準の適用とか（最低限ではあるが）検査体制については、はるかに気が楽であった感じがしています。
最近実際にあった、都心の狭小宅地に3階建て住宅を建てるケースでは、公庫基準の基礎高さを確保することで最上階の屋根形状が複雑になったリ、その結果利用できる空間との交換条件を突きつけられるなど、痛し痒しである現状もありました。
また、最近某メガバンクが受けた業務停止命令にも象徴されるように、建売業者さんなのどの場合は、事業資金の融資元金融機関から、販売時にはその金融機関の優先的に利用するように圧力をかけられているケース（それが常識的な商行為の範囲であったとしても）もあるのではないかということは想像に難くないですね。
日銀の量的緩和措置の終焉、ゼロ金利政策解除などが騒がれていますが、以前は「３％以下の融資は贈与になる」といわれていたもの、今は、やはり「異常事態」ではあります。
実質住宅金融公庫しか融資を受けられない人や物件などが置き去りにされることなく、また検査済証の取得（融資先への提出）などの条件の取扱いについてもしかり、過去の経験を生かして、バランスの取れた金利上昇局面が迎えられるといいですねぇ。
いかがでしょうか？
（もうひと声）
2006年04月07日
実践型ローンコンサルティングの必要性
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
フラット35に対抗しての投入か、各銀行とも超長期固定ローンに加え、疾病特約付き住宅ローン商品の販売競争がはじまっています。
・三井住友銀行（三大疾病保障付き住宅ローン）
・三菱東京UFJ銀行（日本初！七大疾病保障付き住宅ローン）
二重表示のキャンペーン金利や、消費者金融ばりの「おまとめローン」などで、何ともわかりずらい競争をされていた部分は、とても冷ややかに見ておりましたが、やや不健康な生活を送る私などには、若干身を乗り出させる内容になりつつあります。
また、「ローン手続きをネットで完結」（「住宅ローン．JP」より）するという、三井住友銀行の「ネットｄｅホーム」（4月10日スタート予定）では、短期間での自動審査などが行われる予定とのこと。
同行ではＷＥＢ経由の繰上げ返済での手数料無料化などのうれしいサービス（ある銀行担当者より）もあるとのこと。消費者の方を向いたサービスはいいですねぇ、大歓迎です。
かれこれ10年ほど前、不動産仲介の営業時代には、同行の前身住友ＢＫローンセンターで、「真の銀行家の心意気とは？」といった話題で盛り上がったことを覚えておりますが、その話はまた別の機会にでも・・・。
最近私も、宅地建物取引業免許をわざわざ深〜いコンサルを行うために取得し、住宅ローンアドバイザーにもなりましたので、封印していたローン相談なども積極的にお受けしています。
そのような中で、「大枠の理屈も、落としどころもわかるが、どこを調べても『（ケースや交渉のステージごとに）今どうしたら良いのか？』或いは『具体的な交渉のし方』がわからない。」というご相談をかなり頻繁にお受けします。
大手企業の扱う新築マンションや大規模開発の一戸建てなどケースでは、それほど悩まれる（こちら側としても悩む）ケースは少ないのですが、ミニ開発の建売住宅の場合や、建築条件付売り地のようなイレギュラーなケースでは少々問題です。
建築のわからない仲介業者さんに物件を紹介されていたり、不動産取引の現場に携わった経験の無いアドバイザーからの中途半端な助言や、通り一遍のハウツウもののコラムなどから、かえってお客様が混乱されることが増えているという印象を受けます。
仲介業者さんをはじめ、営業マンの業務範囲も会社ごとに考え方がばらばらであり、万一、「ローンのことは銀行に聞いてください。」などというスタンスをとるような会社に当たってしまうと、更に厳しい状況となります。
間違った情報を伝達するよりは正直でよろしいのですが、アドバイスをしようにも本当に基本的な情報すら与えら得られずに契約ばかりを迫られているケースでは、如何ともしがたいのが現実です。
最近では、金融機関の方もかなり柔軟な対応をしてはくださるのですが、現実問題として、単なるコンサルタントの立場では、申請の代理人や事前審査のお手伝いなどはできないのが現状（仲介業者や事業主の立場でないと不可）ですので、このようなケースのコンサルには、正直結構てこずります。
法人・個人を問いませんし、相手が弁護士さんだろうと何だろうと不動産に関しては負けないとう自負はあります。しかし、コンサルタントは弁護士ではないし、代理人たる地位も無い、つまり発言する権限に乏しいのです。
不動産仲介業者として介在すればスッキリとして簡単なのですが・・・。
・・・それでは、そもそも論になってしまいますね。
2006年03月11日
住宅ローンアドバイザーに登録
↑ 住宅ローンアドバイザー養成講座の終了証書
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
先日、住宅ローンアドバイザーの登録手続きを完了し、もう少しで登録証などが届くはこびとなりました。（住宅ローンアドバイザー制度の概要はこちら）
国家資格やライフプランニングなどのトータルなファイナンシャルサポートは専門家のパートナーさんにお任せするとしても、住宅ローンの実務家としては何かしらのバックグラウンドが必要と考え、養成講座を受けてみました。（住宅ローンアドバイザーの位置づけはこちら）
北総線沿線の一戸建て調査へ
船橋から千葉ＮＴへは結構近い
最近のご相談でも、取引そのものに関する説明も去ることながら、まだまだ住宅ローンなどについていい加減な提案をする会社が多く、お客さんが戸惑う場面に遭遇します。
一部の事例を誇張してとって無責任な発言をするわけではありません。自分自身が実務に携わるプレイヤーとして、真面目にやっている者までが十羽ひとからげに扱われることのないよう、きちんとした意見を発信できる根拠となるかなぁと思ったり・・・。
国家資格ではないし、民間資格的な位置付けとしてスタートした制度ですから、名称独や業務独占などの権限もありませんが、占受講者に不動産会社勤務の方が少ないという点は意外でした。
しかし、どんなことでも知識を吸収しようとする意識の高い人は確実に増えています。ちょっとフライングですが、もうすぐ一期生となります。
住宅ローンアドバイザー倫理・行為規範はこちら（ｐｄｆファイル）
ローンや取引に関するアドバイスは、全国共通です。
日銀の政策転換など、少しづつ金利の先高感も見え隠れしている今、地元千葉にはフラット３５（公庫に変わる長期固定の新型ローン）を小額の手数料でしかも割安な金利で扱う金融機関も多くなっています。（35年固定のフラット35はこちら）
■千葉銀行
金利2.63％
金利2.63％
■京葉銀行
金利2.790％
いくら簡単とはいえ、目先の金利を強調して一本調子に銀行ローンばかりを勧めるの営業はいかがなものかと・・・。
※（注）各銀行の融資金利は投稿日現在のものです。
←ありがとうございます。
2005年11月11日
住宅ローンアドバイザー制度
★このブログは ARISの公式ＨＰと連動 しています。
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
今月29日（火）に住宅ローンアドバイザー応用コースの受講とその効果測定に参加する予定です。
本日の日本経済新聞朝刊、広告記事の一部でも紹介されていますが、効果測定の合格後、住宅金融普及協会にアドバイザーとして登録すると、専用のホームページやメールマガジンなどを通じて関連情報を得られるなど、住宅ローンのローンアドバイス業務に関する支援が受けられるとになっています。
◆住宅ローンアドバイザー制度はこちら
住宅金融普及協会 http://www.sumai-info.com/
◆日本資産証券化センター理事長、井村先生のコメント
すまい住宅ローン．ｃｏｍ http://www.sumailoan.com/topinterview/index_vol10.html
この制度の仕掛け人、住宅ローンアドバイザー制度研究ユニット研究責任者である井村先生のコメントでは、銀行と系列の保証会社の関係など、住宅ローンのしくみそのものに対するご不満などもありますが、それはまたの機会にします。
住宅ローンアドバイザーとは、現段階では国家資格などではありませんが、売主による提携ローンの取扱いの問題や、さまざまな消費者ニーズの受け皿として中立な立場で住宅ローンのアドバイスができる窓口を広げるという意味ではとても望ましい制度ではないか思います。
新築マンションのモデルルームなどではイベントに銀行員が待機されていたり、ファイナンシャルプランナーによるセミナーなども盛んに行われおり、またインターネットなどを通して情報は自由に入手でき、支払い等のシュミレーションもそれほど難しいことはありません。
逆に、アドバイザーに期待される役割は、あふれる情報の中から、実務上のポイントを正確に押さえたうえで、中立的な立場から各取引に応じて適切な情報選択のサポートができるような技量の提供でしょう。・・・頑張らねば。（汗）
何にしても、自分でやっていないとダメですね、実務に根ざしたリアルタイムのコンサルティングでなければ説得力がありません。これからは、封印してきたローン分野の記事も少しずつご提供していきたいと思います。
住宅ローン全般、アンケート結果などについては、こちらで詳しく説明されています。http://allabout.co.jp/house/housingloan/poll/mpollresult.htm（オールアバウト）
