プロパティマネジメントとは？
2006年06月10日
空き家の現実ご存知ですか？
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ほんとにあっという間に時間が過ぎますが、ようやく空き家に関するお話の続きです。
「今日本では、家がどのくらい余っているか？」
現実として空き住戸問題に直面されている賃貸アパ・マンオーナー様以外は、こんなことを考えることは少ないのではないでしょうか。私も不動産にかかわって20年ほどたちますが、サラリーマン（？）時代後半に賃貸住宅の空室率の概念などを勉強させられるまでは意識したこともありませんでした。
なぜ空き家が発生するのか？、意図的に発生させられている空き家も？。。。この手のお話もまた別の機会にできればと思います。
さて、ディベロッパーや仲介業者など、販売や賃貸という一時的な事象を持って（メンテナンスなどは別として）利益が確定する業務からは発信されずらい項目です。契約時に、購入者や賃借人の興味の対象となることは珍しいですし、彼らは定期的に商品が供給できればそれで良いからです。
今回はＰＭ（プロパティマネジメント）の切り口からのお話しですので、おもに賃貸アパート・マンションのオーナー様向けての発信を意識してはおりますが、基本的に住宅を持つ人、賃貸住宅を提供する人全般（住宅の購入者や賃貸マンションの大家さんの立場で不動産を保有し続ける人）に共通する非常に重要なテーマです。
景気判断の指標として利用される「新設住宅着工戸数」（フローの状況）と共に、ストックの現実を表す指標として絶対に意識しておいて頂きたい部分ですので、少し数字をご紹介してみていと思います。
総務省の統計によりますと色々興味深い数字が出てまいります。
資料によりますと、H10年の総住宅数は約5025万戸であるのに対し、総世帯数は4436万世帯、つまり・・・
総住宅数は世帯数を既に約590万戸上回っています。
そのうち空き家は約576万戸、全体にして空き家率11.5％ということになります。
お手元の収支計算書には、適正な空室リスクは織り込まれておりますでしょうか？
新しい時期の数年間は誰でも喜んで賃料保証まで付けてくれますが、問題なのは、時間が経過した後なのです。よくご検討ください。
セミナーなどでもお話ししたことですが、現在は賃貸物件と分譲物件はボーダーレスな関係というか、あまり垣根が無いように思います。荒っぽい言い方ですが、「一定の収入がある人なら買おうと思えばいつでも買える」ような状態（物件数や種類の豊富さでみても価格や借入等の環境を見ても）なのではないでしょうか。
このような状況下ではなくても、一般に賃貸物件は近隣分譲物件の状況に影響されがちです。その賃料が支払額と比較され、上下階の音などのプライバシー問題や設備仕様の違いなどもあり、常に分譲物件を競合として横目で見ながら建物のグレードを決めたり、賃料の額を抑えたりというような対抗策をとらざるを得ない状況もしばしばあります。
しかし一方で、最近の低金利と相場の下落は、「家賃並みの返済額は当たり前」という環境も少なからず生み出しており、そこでもなお競争が続いているというのは、「買えないから賃貸で我慢する」というよりは、「持つことへのリスクが許容できない。」という考え方が相当数存在するということなのではないでしょうか。
このようなことから、―高耐久の１００年住宅、Ｓ＆Ｉ（スケルトン・インフィル）の考え方など、最近でこそストックに関する意識も確実に高まりつつあります―私は、賃貸にしろ分譲にしろ、最終的に選ばれる住宅のポイントは、高付加価値化にあるのではないかと考えています。
賃貸・分譲は関係なく、古くなっても適切な管理が継続され、重要なメンテナンスなどが必要となっても容易に更新可能な構造であったりという「本物」が選ばれる時代、良いものが選択され、表面的な体裁を取り繕っただけの物件は時の経過とともに淘汰されて行く傾向が一層進むように思います。
「住宅の高付加価値化」も、現実問題としてはまだまだ商品の販売促進的な要素が相当部分含まれているようにも感じますが、耐震問題等を含めて法令の整備とともに、保守履歴の実例などをもって、どんどん「本物」がアピールされ、供給されて行くことを強く願いますね。
耐震性、耐久性、可変性・・・いい形で進化して欲しいと思いますし、そういった部分にこそ、あまり利害関係にとらわれない立場でかかわっていきたいです。
何と言っても、売ったり建築したりする側のストレスも低減されるわけですから。
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プロパティマネジメントなどというカテゴリーで記事を書いてはいますが、私が持っているのは管理の実務を行なう人員や時間ではなく、あくまでもノウハウや専門家とのネットワーク体制、つまり、ＰＭ分野でのコンサルティングを行いたいわけです。
ＰＭ（プロパティマネジメント）分野の重要性はある程度わかってはいるが、実際に優秀なプロパティマネージャーに依頼するには敷居が高い、また既存の取引関係を簡単に壊すことも難しいという現実があります。
前回、ＰＭの定義を書きましたが、賃貸仲介業者としての位置づけはある意味放棄しつつも、不動産管理の実務家として側面は持たなければなりません。
日常の清掃をはじめとした適切なメンテナンスや入居者（クレーム）対応、適切なメンテナンスと発注先業者の選定支援などもオーナーに対して積極的に行う必要があります。その物件におけるさまざまな事象に対するれポーティングやその集大成であるトラックレコード（管理履歴）の保管などによって証明することで、その価値を最大化しようとする業務です。
よって、リフォーム工事や清掃業務などはそう難しい作業ではなく、利益も確保しやすい仕事であるため、ＰＭの考え方は既存の不動産管理業界とは一部相容れない状況が発生しがちです。
問題を考え出すときりがありません。
・・・続きます。
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■土地利用と人口減少・・・空き家が出ないはずがない。
人口減少や家余りの現実を冷静に見れば当然何らかの対策が必要であることは明らかです。
これは、賃貸物件・分譲物件に限らず、カテゴリー横断的かつ相当に深刻な問題で、どちらの市場も、不便で古い家から便利で新しい家への断片的な流動や、地価下落による都心回帰などの部分的な動きに依存して供給を続けているに過ぎないように思います。
分譲マンションでは、その供給戸数がここ数年バブル時を上回っているということは誰もがご存知の通りです。賃貸用アパート・マンションで言えば、相変わらず十分な検討がなされずにとりあえずの需要ありきで新築供給が続く傾向があります。
新しいうちはとりあえず入居者は入るんですから、賃料保証も付くのが当然、問題は「その後どういう手が打てる物件なのか？」ということがポイントなのです。
・・・とは言え、「空き家が出て手の打ちようがない。」というような現実に迫られないと、なかなか実感がわかないものです。
（・・・もうひと声ですか）
2006年05月17日
大家さん、入居者の気持ち考えてますか」 〜何でも丸投げ・業者任せでは×〜
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ようやく不動産賃貸管理士の認定証が届きました。
「勝ち癖をつけることが大切！」・・・ということでどんなことでも、不合格よりは合格したほうが嬉しいですよね
さて、大家さんの話しの続きです。
例えば、管理会社変更のとき。（更新と賃料改定などに関するポイントでも同じような現象が起きます。
PM（プロパティマネジメント）の考え方が浸透してい日本では、賃貸住宅の管理業者は同時に入居者募集も行っています。正確には募集やリフォーム工事などで利益を得るために入居者管理はサービスでやっているというのが実態なのではないでしょうか。
ご存知の通り、募集時に手数料収入を得ようと思えば一定数は入居者に入れ替わってもらわないと仕事にならないという現実があり、その点では「仕組み」というか「構造として」安定収入を得ることを第一目標とする大家さんとは利益が相反した状態となっているわけです。
最近の投資ブームもあり、アパートやビルが売買されて、所有者が変わる場合が良くあります。（多くはこのタイミングで管理会社も変わります。）
そんなとき、前の大家さんや管理会社が入居者に対してハートのある対応や行き届いたケアをされていた場合、新しい所有者が一般的な対応をしたとしても、入居者は「一気にサービスが低した」と感じてしまいます。
「今度の人あんまり好きじゃないなぁ。・・・」と思った瞬間に急激に他の物件への興味が沸いてきます。
情報誌や広告を見れば「手数料50％、OA設備完備、24時間で入り可能なセキュリティ、フリーレントで転居の経費節減ｅｔｃ・・・。」
黙っていればわからない時代はもう終わりました。
付近の賃料相場や現在の市場動向など、入居者はけっこう良くわかっていることを認識すべきです。
逆にたったそれだけのツボを押さえているだけで、他の物件とは差がつき、それなりのアドバンテージにもなり得るわけです。
「募集」と「管理」を分けて考えるということも、オーナーの利益を守る「プロパティマネジメント」の考え方です。
事業用不動産の広告には良く「利回り○％！」と書かれていますが不動産の価値はその収益力で決まる（収益還元価格）という考え方が現在の常識です。
プロパティマネジメントとは、
「事業用不動産のキャッシュフローを最大化し、その不動産の価値を上昇させるしごと」
のことを言います。
黙っていたら空き家が出ることは当たり前。
今日本でどれくらい家が余っているか（空き家がどれくらいあるか）ご存知ですか？
・・・続きます。
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■ご近所の路上で・・・
「これ（タバコ）くらい・・・いいじゃない。」
歩きタバコの火がうちの子供の顔をかすめるまでは、私もそう思っている一人で、けっこう税金も払いました。
建築・不動産業界では今も愛煙家が比較的多ことはどうとも思っていませんが、タバコも建設・不動産業界も、一部のマナー違反が全体の縮図のようにとらえられるのは本当につらいことです。
（今日は・・・？）
2006年05月12日
知ってか知らずか大家さん
←有難うございます！
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
最近日々のふとした出来事にもいちいち深く考えてしまうことが多くなりました。（もしかして年なのでしょうか。）
パートナーさんとしてお力をお借りできると言う申し入れも何件か頂戴できるようになれば感動し、事務所の隣の入居者が引越しをすると聞けば、オーナーさんの考え方の違いでこれほど入居者が離れるものかと痛感したり・・・。
最近の不動産市況は相変わらずおかしな感じです。
ちょっとリサーチしただけでも、（特に都心部での）需給バランスはおかしくなったままです。
形式的な法改正の動きを除いて、実務と言う面では耐震や検査・確認体制に関する議論が棚上げになったまま、マンションのモデルルームは（人気物件にはですが）1日数百件の来場があり、気がつくと「不動産市況が加熱している」などといった報道がなされています。
金利の先高感は当然消費者心理を煽って・・・、何だか嫌な感じがするのは否めません。
「大家さん、入居者の気持ち考えていますか？」
マンションのモデルルームで、顧客対応がゾーンディフェンス＆流れ作業になるがごとく、状況が良くなると置き去りにされやすいことがたくさんあります。
儲かるときは、細かいことを四の五のやっている暇はなくなるからです。
悪くなったときにそういう細かい原理原則をきちんと認識している人とそうでない人に違いが出るのですが、良いときはみんな同化し埋没してしまうものです。
収支計算と市場分析も大切ですが、不動産屋任せにするのではなく、ほんの少しでも現場を見て、当たり前のことを当たり前に対処するだけで、空室率や退去率は劇的に変わるのだと断言できます。
店子は、大家さんの予想に反してさまざまな情報を入手しているし、自分の置かれた状況は理解しているものです。
「満室大家さん」などというノウハウ物の多くは、そのように見過ごされがちな細かな原理原則を身にしみて痛感された方が、一般化・可視化しているものであると言えます。
大切なのは、ノウハウによる対策もさることながら、まずは現状を理解することからだろうと思います。
具体的には・・・
続きます。
◆ちょっと気になる最新ニュース◆
【岩手日報より】
きたぎん（北日本銀行）が販売中の預金連動型住宅ローン「家族愛」が好調らしい。首都圏では東京スター銀行が先に同じような仕組みの商品を販売していますね。（詳細は上記リンクで）
数年前、仙台でも分譲マンションPJに参加したことがありますが、あの当時は別の銀行が展開していた「おまとめローン」（消費者金融ではなく『銀行』のチラシで、『全部まとめて・・・』すからインパクトがありました。）にとても衝撃を受けたものですが、今ではこういうユニークで付加価値の付いた商品がスタンダードになりつつあります。
（今日は・・・？）
2006年04月10日
不動産の投資家は鴨なのカモ・・・？
ギヤはニュートラルに、もう一度初心に戻って・・・。
近いうちにコンサルティングスピリットというか、
企業理念といっては大げさですが、活動理念み
たいなものを、依頼者にわかりやすい形で、はっ
きりと可視化したいと思っています。
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
前回軽く触れた三井住友銀行の新しい住宅ローンのことがこちらで詳しく紹介されましたので一応ご報告しておきます。（アサヒコム）
さて、最近は茨城県北部や東海地方、関西方面などからも色々とご相談をいただくようになったのですが、さすがに対応ができずに困っています。時間がつくれたとしても高額な交通費を要求するのでは本末転倒というもの。『まずは足元から』ではありますが、ご協力していただける良いパートナー建築士さんが見つかると良いと思っています。
最近は、個人投資家の方や法人さまからのコンサルティング依頼もお受けできるようになり、ようやく私のイメージ通りの業務展開に近づいてきた感じがいたします。
的確な市場分析ができれば一戸建ての
賃貸住宅にも充分勝機がある。（埼玉県
某所にて大盛況の完成見学会に遭遇。）
最近で言う住生活エージェント業務（旧消費者エージェント）としては、住宅用の土地さがしのお手伝いから建築業者さんの選定支援業務、更には個人間売買支援を取り扱うのが目標ですが、できれば前職の別部門の経験を生かしてプロパティマネジメント（不動産経営管理コンサルティング）と投資判断にかかわる不動産投資顧問業務にも取り組んでまいりたいと思っています。
そのような意味で、数億円の中規模物件とはいえ、一般の投資家さまやj事業法人さまからいただく不動産調査や契約書類のチェック業務などは非常にうれしいワンステップとなります。不動産取引の現実（建築もそうですが）を常に見ておくことは中身のあるコンサルティングの実施には必要不可欠です。
住宅の契約がそうであるように、数億円の事業用物件の売買の現場でも、今だに市販（Ａ３の紙が２枚だけ、補足説明なし、添付書類は謄本だけみたいな。）の重要事項説明書が大手を振るって使用されている現実は、何とも奇妙としか思えません。
アスベストも耐震も瑕疵担保さえも全て関係なし、伝家の宝刀『現況優先』売買には、宅建業法の改正もどこ吹く風といった感じ・・・。（まったく、マジですから。）
そう、個人は宅建業法や消費者契約法で結構守られていますが、法人となると一切関係なし。かかわっているのはいくら経営者とはいえ不動産のことは良くわからないのが現実、結局プロを相手に丸腰で戦わなければならない。
中小企業の社長はこんなところでもリスクを背負って頑張っておられる。しかし考えただけで本当にゾ〜っとします。このところご相談も増えており、本当にコンサルが必要なのはこの分野なのではないかと痛感させられています。（個人投資家のケースもまたしかりです。）
『中立』という考え方に固執してこれまで業務を展開してまいりましたが、最近、お客様からの要請を受ければ受けるほど、その解釈にはかなり幅を持つ必要があるなぁと思い始めています。
理屈に固執すれば自己満足のみの独りよがりとなり、旧態依然とした業界と何ら代わりがありません。
望まれること、必要とされることであれば垣根を取り払い、何でも積極的に取りくむ姿勢が必要であると再認識しています。今週は色々な人にお会いし、ご相談すること、やらなければならないことが山積み、今週もあちこち（今のところ首都圏だけですが）を走り回ります。
2006年03月18日
プロフェッショナルとしての倫理〜不動産賃貸管理士とＰＭ（プロパティマネジメント）〜
↑ まる2日間カンヅメで講習と認定試験完了
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
不動産賃貸管理士の資格講習及び試験を受けてきました。（このくそ忙しいときに、2日間も・・・。）
これは、当社の所属する団体の認定試験であり、名称独占あるいは業務独占をできるような資格ではありません。
こちらに多少説明があります。
http://news.livedoor.com/webapp/journal/cid__1727193/detail
こちらでもどうぞ。
http://www.re-port.net/report/?number=8293
住宅ローンアドバイザー同様、私がこのような講習・試験を受けるのは、自らの「知識水準の確認」や、「知識のたな卸し」に役立つだけでなく、日々のコンサルティングにあたり一定のバックグラウンドと、常に新しい情報を身につけることは、クライアントに対する最低限の礼儀であると考えるからです。
遅れている「不動産投資顧問業」の登録も早めに行いたいと思います。
サラリーマン（？）時代は、マンションなどの分譲業務を含む不動産流通分野での仕事を多くしていたことは、さまざまな場面でご説明している通りですが、実は建設・不動産会社を加盟店とするＦＣ本部のメンバーであり、この会社は主に「高付加価値型賃貸住宅」の全国普及をご提案する業務を行っていました。
実際、勤務した3年弱の間、全国で5件のマンション分譲に関し、設計会社メンバーとして、企画監修業務担当として、販売支援コンサルティング業務担当として深くかかわる傍ら、東京都下で土地の一部売却を含む賃貸住宅の建築〜管理会社選定コンサルティング（土地の有効利用：ハウスメーカーへの分譲用土地売却と残地の環境共生型開発プロジェクト）に携わるチャンスにも恵まれたのでした。
その時の経験からも、ある意味「ＰＭ（プロパティマネジメント）業務」は、消費者向けのコンサルティングの一種であるととらえており、私がやりたいことの大きな柱のひとつです。
ＰＭ（プロパティマネジメント）とは、一般に「賃貸経営管理」の事を指し、不動産のキャッシュフローを最大化し、不同ｓなのか値を最大化させる業務といわれます。
そこに携わるものには高い倫理観が問われるということが米国のブローカーや制度そのものと比較してよく語られる部分ですね。
私も決して偉そうなことを言える身分ではありません（むしろ反省することばかりです）が、皆さんは道徳や倫理そして法律の関係について考えたことはおありでしょうか？
恥ずかしながら私はありませんでした。
漠然とした思いはあっても、キチンと整理し、体系づけて考える場面はありませんし、教えてもらうこともまずありませんよね。
今回学んだことを少しご紹介してみます。
「法を守ることも倫理であり、倫理とは法律でカバーしきれないもの及びそれでは不十分なところを補完するものをいう、よって倫理はビジネスの社会において必ず問われるものである。」ということでした。
消費者向け不動産コンサルティングの現場でクライアントや建築・不動産業者さまと折衝するとき、まさにこの部分での話がほとんどとなります。
本当に毎回毎回多くのクライアントさまにご説明している、公庫（フラット35）の技術基準のとらえ方や建築条件付売り地の契約への誘導などがこれに当たります。
道徳・倫理・法律の関係
法を守っていさえいれば良いというものではありません。
「法律違反」ではなくとも「倫理違反」となりえるのです。
業界を問わず、最近の日本では最低限の法律さえ守れない事件が多発しています。人のエゴという部分もさることながら、「企業」という枠組みで囲まれたとき、倫理や道徳の範疇で物事を判断し、自由な意見を述べることは難しくなってしまうのではないでしょうか？
だから私も枠組みを飛び出したのだろうか？
「人のふり見て我が襟をただせ」です、疑問符をつけるところではないですね（笑）
また、倫理とは。個人の裁量にゆだねられるものであり、自分の倫理にそぐわない会社やコミュニティ、取引関係などは解消するしかないのです。
いかがでしょう？何か感じていただけましたでしょうか。
←ありがとうございます。
