↑順番にチェックです。
★このブログは ARISの公式ＨＰと連動 しています。
こんにちは、ARISの鈴木です。
地元船橋では、最近大規模物件のお引き渡しが多くなっており、相変わらずマンションや一戸建ての内覧会へのお立会いに関するご依頼が多く寄せられています。
パートナー建築士の真弓さんから現場の情報が届きました。
よろしければうちでもお手伝いいたします。
プロの視点は、ＡＲＩＳの公式ＨＰでごらんください。
■今後（直近）のお立会い予定■
・ワンダーベイシティSAZAN （５件）
・パークホームズ船橋 （３件）
・ビーサイト（埼玉） （２件）
・・・など
■一戸建ては購入前のお立会が人気■
・大田区田園調布
・千葉県市川市
・千葉市稲毛区
・千葉県松戸市
・・・など
←まずはこちら（有難うございます！）
（入居するビルの名前が変わりました！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
うちの入居している建物のエントランス部分がリフォームされてきれいになり、１階の入居者としてはちょっぴり恩恵を受けました。
新しい名称は、「ルピナス船橋」といいます。（住所に変更はありません。）
↓今日【７月９日（日）】はセミナーです！
これから建てる方、もう計画を始めている方「テーマ」や「ヒント」が
見つかると思います！！お誘い合わせの上お出かけください。
■ＮＰＯ住まいの応援団 定期セミナー情報■
チラシが届きましたので早速アップします。(←クリック)
一級建築士等の専門家で構成される千葉のＮＰ、「住まいの応援団」のセミナー情報です。
私も朝から参加します。終日参加の予定でしたが、どうしても代役の利かないコンサルをお受けしてしまった都合上、スイマセンが14：30に途中退室させていただきます。（セミナーの進行には一切影響ありませんが一応存在感をアピール。）
突然ですが、今日久しぶりの「ひと休み」カテゴリーでの投稿です。
ちょっと、疲れがたまりましたので自分なりのお休みの定義を決めようと思い立ち、「納期や予定を無視して、思い立ったことをその場で自由にやっても良い日」としました。（といっても、もう日付が変わりましたのですでにお休み終了済みですが）
読みかけの本を全部読んで、パートナーさんにブログの立ち上げ方をレクチャーして、そのついでに打ち合わせをして、公式ＨＰの更新納期を無視して、依頼者を含めた一般の方からのご質問などに気の向くままにお答えして・・・。
・・・結局働いていますが、「気の持ちよう」でしょうか一日、肩の力が抜けて思いのほか楽に過ごすことができました。（「気のせい」でしょうか？）
■お役立ち情報の整理を始めます。■
現在、私が皆様とお会いする場所（単なる紹介は除き、こちら側から積極的に情報を発信している場所としてという意味ですが）はおもに以下５メディアですが、創業以来とにかく突っ走ってきてしまった関係で情報の場所がバラバラです。
２．このブログ（こだわり日記）
３．無料メールマガジン（不動産コンサルタントのブログに書けない裏話）
４．サプライヤーとして参加させていただいる不動産総合サイト
５．一般の方からの自由なご質問に無料でお答えする
１．と４．はほぼイコールで、私ができるしごとと、それに対するフィーを明示していますので変わりませんが、そのほかが問題です。
５．では、リアルタイムで私と相談者のやり取りがご覧になることができ、みなさんもユーザー登録されることでその質問に参加できます。（私以外にも、建築家・弁護士・ファイナンシャルプランナーその他の専門家がたくさん登録されていますから、他の方からの回答も得ることができます。）
しかし、難点としては字数制限があるため、ちょっと力を入れて回答しようとするとエラーになってしまいます。（これはコラムも同様です。）ですから、そのあたりであふれた（書ききれない）部分のフォローも含めた情報を、
２．ブログでは、私自身の思いと近況・業界ののトレンドなどに関する記事を、
３．メルマガでは、ご相談やコンサルティング事例に関するご紹介を
といった役割に振り分けるかたちでサポートしていきたいと考えました。
企画倒れに終わるかもしれませんが、若干流れを変えた構成を意識していきたいと考えたりしています。
（←とりあえずクリック）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ただ、ただ暑いです、うちの事務所は西日がきつくて・・・。あぁぁ、今日も３０度越え。
新しいパートナーさんが徐々に増え、これまでになかったご関係づくりはどうしていこう、予定していたコラムの投稿はずいぶん遅れているし・・・。
一級建築士のＫさん、昨日はわざわざご足労いただき有難うございました。今後とも宜しくお願いいたします。
気がつけば今月は決算、７月・８月は新しい仕事にも手をつけなければならず、とにかくこの数日が個人的に残務にめどをつけられるかどうかの「峠」・・・。
色々考え事をしたり、遅れの作業をとりとめもなく行い、うっかり徹夜などしてしまうと翌日に響く年齢になってしまった自分が切ない今日この頃です。
お昼を過ぎて何とか気力が復活してきましたよ。（泣）
・・・さて、愚痴はそんなところにして、公式ホームページを思い切ってリニューアルしましたのでご報告です。
本人は結構納得してますが、ご意見は賛否両論のようです。見慣れていたものが一気に変わると当然違和感が出ますが、少しずつ慣れてください。
サービスの内容や「くくり方」がドラスティックに変わっています。コンサルの限界を打ち破るための仕組みも含めて一気に変えましたので、若干「？」なところもありますが、少しずつ最適化していきます。
（マイナーチェンジくらいですかね。）
建築条件付き売り地と建売住宅は、とりあえず、うちが全部やれるようにしました。「どうかなぁ？」と思ったらまずご連絡してみてください。もちろん、これまでの部分的なフォローも大歓迎です。
提携先との調整の関係で一部若干の値上げになってしまっているサービスやセット料金が別料金に分かれてしまっているところなどがありますが、料金やシステムの変更は経過措置がありますのでご安心ください。
宜しくお願いいたします。
↓７月９日（日）はセミナーですよ↓
これから建てる方、もう計画を始めている方「テーマ」や「ヒント」が
見つかると思います！！お誘い合わせの上お出かけください。
■ＮＰＯ住まいの応援団 定期セミナー情報■
チラシが届きましたので早速アップします。(←クリック)
一級建築士等の専門家で構成される千葉のＮＰ、「住まいの応援団」のセミナー情報です。
今回のテーマは２本建て！！（しかも無料とか）
「人間の動作と建築」 ・ 「間取り作成のポイント」
詳細とお申込手続きはこちらからどうぞ。
◆建築プロデューサーって何だ？◆
■事業領域とやれることやれないことは明確に！■
オールアバウトプロファイルには、建築プロデューサーというカテゴリーがあり、一定の事業領域に定義付けをし、独自の基準をもうけており、実は私もここに登録しています。
「気にいらねぇ・・・。」（もう少し丁寧なことばだったかも。）
信頼する建築家に「そのカテゴリーの存在自体が良く理解できない。」（怒られているわけではありません。あくまでも問題提起と議論ベースですので誤解なく。）と言われました。
確かに、言葉ばかりが独り歩きすると、建築のことなら何でもできるようなイメージから、若干誤解を与えるような可能性もあると思います。
建築家なら建築家（△△建築士）でいいわけですし、なにもプロデューサーでなくても、ということです。建築消費者保護の観点からは、自分ができる「プロデュース」とは何なのか、その詳細と料金、システムなどを含めてきちんと表明する必要はありそうですね。
気をつけていきたいと思います。
私はあくまでも「役割の分担」と複数の関係者による自然な「相互の監視機能」が必要なのだと思っています。うちの不動産コンサルティングサービスのすべての根本となっている考え方です。
不動産売買も建物の建築も、
・誰からどのようなものを、どうやって買うのか？
・どのような方法があるのか？
・誰に頼んだら良いのか？
・選択肢はあるのか無いのか？
そんなようなことを、同じ目線で教えてあげる役割としては充分存在意義はあるのではないかと思っています。
「建築●●●」
そういう呼び名（ちょっとカッコいいので使いたいと思ってしまいますが）が誤解を生むのであって、「言葉」はどうでも良いわけですが、そんな「役割」をすることができる「ポジション」が必要な感じがするのですよね。
不動産でも建築でも、「専門家としてのポジション」はもちろん必要ですが、それがゆえに「一般的な取引慣行」や「業界の常識」にとらわれてしまいがちであり、一番の盲点は「法の垣根」に縛られることが問題だと思うのです。
法を犯せとか、越権行為を容認するとかの議論ではありませんので誤解しないでくださいね。要するに、垣根の周りに「隙間」を作ってはいけないということが言いたいのです。
コンサルティングでお受けする質問や問題の多くは、ほとんど「ここの部分」です。
次回は私のできる「住まいに関するプロデュース」と事業領域、最近の相談事例や基本的な考え方などをご説明していきます。
（うぅん・・・もうひと声ですか）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
週末は依頼者のご契約や商談が集中します。
無事に諸条件の調整を終えられて契約を迎えられる方、アドバイスに基づいて物件の再検証や更なる条件調整などの商談をおすすめになる方、新築マンションの抽選に登録される方、今回の物件はあきらめる方・・・。
（商談途中からのご相談などでは特に）私にできることは限られており、状況もさまざまですが、皆さんのご計画が事故なくスムーズに進まれることを願っています。
☆メルマガ購読者限定でプレゼント☆
⇒大好評です！有料ガイドブックもリリース間近！
一応前職はコンサルティング会社（中小企業診断士資格は1次試験合格の後保留中？ですが）でしたので、一般的なコンサルタントの定義と自分がとるべきスタンスとの違いは色分けしているつもりです。（詳細は公式HPに今後書いていきます。）
コンサルタント業務は、実業から一定の距離をとることが一般的なのですが、完全に実業から離れてしまうと、業務リスクは減るかわりに可能なアドバイスに限界が生じてしまうこともあるのです。
実は住宅ローンのアドバイスもまさにその一つ。
いまだこの分野での有料アドバイスは行っていないのはこれが原因です。これまでは知識と経験をおっそわけする程度がせいぜいで、金融機関さんからも、「お立場は理解できるが法的な裏付けが無い。」と明言されてきました。
しかし・・・
今回、お客様からの確認要請なども重なったこともあり、所属団体での提携先であるりそな銀行さんやジェイ・モーゲージバンクさんとお話をさせていただく機会をいただくことができました。
ようやく色々な準備が整ってまいりましたので、これからは順次サービスにも組み込んで行こうと思っています。
最近の金利の先高感もあり、長期固定のローンのご相談も増え、同時に建築条件付き売り地のケースや、土地を購入してから建物を建築する方などでは、若干複雑な資金計画が要求されることもあります。
もちろん、当社にはご紹介等でのマージンなどは発生しませんし、あくまでもアドバイスが前提ですが、本当に困った場合は「取扱いも可能」という受け皿もご用意でたことはとても心強く思います。
一程度は実業にかかわりつつ、今後はもう一歩踏み込んだコンサルティングのご提供が可能となりそうです。営業妨害などの不法行為以外では、コンサルティングにこだわりや聖域などは一切設けるつもりはありません。
「できないことはできない。」とはっきり申しあげざるを得ませんが、困ったときにはどうぞご遠慮なくご一報ください。
「フラット３５・S」優良住宅支援制度の融資枠は残りがわずかなようです。今年度分での利用をご計画中の方はとりあえずご注意ください。（「S」の方だけですからお間違えなく。）
（ありがとうございます。）
←まずはこちらをクリック！
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
↑静岡のこのエリアには、
なぜか年に１度は出張に。
（・・・しごとです。）
関東エリアは、しばらくはっきりしないお天気が続きましたが、今日は真夏を思わせる天気となりました、明日もまた良いお天気だとか。
早いもので、もう７月が目の前ですね。
ここ数週間、なぜかパートナー候補の建築士さんも含めて、ご来社のお客様が多くなっています。（狭い事務所なのでご不自由をおかけいたします。）
サイトの増設や更新、資料の作成など・・・、やらなければならない作業ばかりがどんどん山積みになって溜まって行きます（泣）
そんな中、週末は静岡方面への出張のお仕事をいただいたりして、オーバーワークに更に拍車をかけたりしています。（基本的に社内作業は苦手です。口実を見つけては毎日でも外に出たいわけです。）
報告書をお待ちの皆様、サイト更新や資料をお待ちのパートナーさま、今しばらくお時間をください。
お気に入りの手作り塩辛５００円が
いつの間にか５２５円（税込）に値上
げされていたのがちょっとショック。
さて、今日はお知らせがあります。
■内覧会遠隔サポート開始■
公式ホームページでは、いよいよ
を利用した新築マンション内覧会遠隔サポートを開始しました。
内覧会のチェック項目を可視化するのはけっこう大変です。
引き続き、マンション内覧会チェックシート（ベータ版）を無料公開していますが、見ておきたいチェック項目を、そのままブレイクダウンしてしまうと、平均的な３ＬＤＫでも軽く数百項目になってしまいます。
リストやガイドブックを見た瞬間は感動するのですが、現場に行ったら・・・。
そんなもの物見ながらチェックなどしていられないとばかり、すぐに放り投げられる。というのが現実だとお聞きすることがあります。
そこで、できる限りこれを簡略化し、チェック項目も極力絞り込んで、ご自分のお部屋のパターンにあわせて、チェックすべきポイントを事前にリストアップしていただくことで、当日のオペレーションがスムーズに進められるように工夫しました。
現地で利用するというのではなく、事前に攻略してしまうイメージです。
当日の流れや作成する書類などを事前にガイドブックで予習していただくことで、『何をチェックするのか』ではなく、『どこに気をつけて“見る”のか』を事前にある程度理解していただくことができます。
当日の流れや典型的な不具合、その原因などもあらかじめ知っておいていただくことで、一般の方でも使いこなせるように配慮した実践的なご説明がされています。わかりずらいという部分があれば、メール等でできる限り遠隔サポートをさせていただきます。
「自力で挑戦！新築マンション内覧会」カテゴリーの総仕上げとなりますので、よろしければご利用なさってみてください。
■まぐまぐ『殿堂入りメルマガ』で紹介されました■
の中で、私の無料小冊子「不動産取引を正しくできるかどうか判断できる10の質問」を紹介していただきました。
広島を拠点に活動されていらっしゃるダブルスネットワーク㈱若本社長の人気メールマガジンです。
『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、家づくりを成功させるためのさまざまなノウハウと情報を隔週で発信されています。（読者は既に5000人を突破）
書籍の出版もお決まりになり、独自のノウハウで全国展開も間近とか。頼もしい全国版住生活エージェントのお一人です。
■ＮＰＯ住まいの応援団 定期セミナー情報■
一級建築士等の専門家で構成される千葉のＮＰ、「住まいの応援団」のセミナー情報です。
今回のテーマは
「人間の動作と建築」
「間取り作成のポイント」
の２本立てですので、これから建築をお考えの方にはぜひ聞いていただきたい内容です。4名の一級建築士と不動産コンサルタント（私ただ一人）が、無料相談もお受けいたします。
（建築家ではないのですいませんが）私も参加させていただいています。よろしければ会場でお会いしましょう！（ただでさえ安いセミナー料金が、今回は何と無料となっています。）
詳細とお申込手続きはこちらからどうぞ。
■残念なお知らせ・・・?■
セルフチェックガイドを利用した新築マンション内覧会遠隔サポートサービスのご提供が開始しましたので、このカテゴリーは今回で最終回となります。
ありがとうございました。
このコンテンツを必要とされるお知り合いの方にご紹介していただければ幸いです。
←「お疲れさん！」ということで（ありがとうございます。）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ほんとにあっという間に時間が過ぎますが、ようやく空き家に関するお話の続きです。
「今日本では、家がどのくらい余っているか？」
現実として空き住戸問題に直面されている賃貸アパ・マンオーナー様以外は、こんなことを考えることは少ないのではないでしょうか。私も不動産にかかわって20年ほどたちますが、サラリーマン（？）時代後半に賃貸住宅の空室率の概念などを勉強させられるまでは意識したこともありませんでした。
なぜ空き家が発生するのか？、意図的に発生させられている空き家も？。。。この手のお話もまた別の機会にできればと思います。
さて、ディベロッパーや仲介業者など、販売や賃貸という一時的な事象を持って（メンテナンスなどは別として）利益が確定する業務からは発信されずらい項目です。契約時に、購入者や賃借人の興味の対象となることは珍しいですし、彼らは定期的に商品が供給できればそれで良いからです。
今回はＰＭ（プロパティマネジメント）の切り口からのお話しですので、おもに賃貸アパート・マンションのオーナー様向けての発信を意識してはおりますが、基本的に住宅を持つ人、賃貸住宅を提供する人全般（住宅の購入者や賃貸マンションの大家さんの立場で不動産を保有し続ける人）に共通する非常に重要なテーマです。
景気判断の指標として利用される「新設住宅着工戸数」（フローの状況）と共に、ストックの現実を表す指標として絶対に意識しておいて頂きたい部分ですので、少し数字をご紹介してみていと思います。
総務省の統計によりますと色々興味深い数字が出てまいります。
資料によりますと、H10年の総住宅数は約5025万戸であるのに対し、総世帯数は4436万世帯、つまり・・・
総住宅数は世帯数を既に約590万戸上回っています。
そのうち空き家は約576万戸、全体にして空き家率11.5％ということになります。
お手元の収支計算書には、適正な空室リスクは織り込まれておりますでしょうか？
新しい時期の数年間は誰でも喜んで賃料保証まで付けてくれますが、問題なのは、時間が経過した後なのです。よくご検討ください。
セミナーなどでもお話ししたことですが、現在は賃貸物件と分譲物件はボーダーレスな関係というか、あまり垣根が無いように思います。荒っぽい言い方ですが、「一定の収入がある人なら買おうと思えばいつでも買える」ような状態（物件数や種類の豊富さでみても価格や借入等の環境を見ても）なのではないでしょうか。
このような状況下ではなくても、一般に賃貸物件は近隣分譲物件の状況に影響されがちです。その賃料が支払額と比較され、上下階の音などのプライバシー問題や設備仕様の違いなどもあり、常に分譲物件を競合として横目で見ながら建物のグレードを決めたり、賃料の額を抑えたりというような対抗策をとらざるを得ない状況もしばしばあります。
しかし一方で、最近の低金利と相場の下落は、「家賃並みの返済額は当たり前」という環境も少なからず生み出しており、そこでもなお競争が続いているというのは、「買えないから賃貸で我慢する」というよりは、「持つことへのリスクが許容できない。」という考え方が相当数存在するということなのではないでしょうか。
このようなことから、―高耐久の１００年住宅、Ｓ＆Ｉ（スケルトン・インフィル）の考え方など、最近でこそストックに関する意識も確実に高まりつつあります―私は、賃貸にしろ分譲にしろ、最終的に選ばれる住宅のポイントは、高付加価値化にあるのではないかと考えています。
賃貸・分譲は関係なく、古くなっても適切な管理が継続され、重要なメンテナンスなどが必要となっても容易に更新可能な構造であったりという「本物」が選ばれる時代、良いものが選択され、表面的な体裁を取り繕っただけの物件は時の経過とともに淘汰されて行く傾向が一層進むように思います。
「住宅の高付加価値化」も、現実問題としてはまだまだ商品の販売促進的な要素が相当部分含まれているようにも感じますが、耐震問題等を含めて法令の整備とともに、保守履歴の実例などをもって、どんどん「本物」がアピールされ、供給されて行くことを強く願いますね。
耐震性、耐久性、可変性・・・いい形で進化して欲しいと思いますし、そういった部分にこそ、あまり利害関係にとらわれない立場でかかわっていきたいです。
何と言っても、売ったり建築したりする側のストレスも低減されるわけですから。
■ご意見・ご質問こちらでもお受けできます■
「オールアバウト・プロファイル」 （専門家を探せる 相談できる）
プロパティマネジメントなどというカテゴリーで記事を書いてはいますが、私が持っているのは管理の実務を行なう人員や時間ではなく、あくまでもノウハウや専門家とのネットワーク体制、つまり、ＰＭ分野でのコンサルティングを行いたいわけです。
ＰＭ（プロパティマネジメント）分野の重要性はある程度わかってはいるが、実際に優秀なプロパティマネージャーに依頼するには敷居が高い、また既存の取引関係を簡単に壊すことも難しいという現実があります。
前回、ＰＭの定義を書きましたが、賃貸仲介業者としての位置づけはある意味放棄しつつも、不動産管理の実務家として側面は持たなければなりません。
日常の清掃をはじめとした適切なメンテナンスや入居者（クレーム）対応、適切なメンテナンスと発注先業者の選定支援などもオーナーに対して積極的に行う必要があります。その物件におけるさまざまな事象に対するれポーティングやその集大成であるトラックレコード（管理履歴）の保管などによって証明することで、その価値を最大化しようとする業務です。
よって、リフォーム工事や清掃業務などはそう難しい作業ではなく、利益も確保しやすい仕事であるため、ＰＭの考え方は既存の不動産管理業界とは一部相容れない状況が発生しがちです。
問題を考え出すときりがありません。
・・・続きます。
（複数の専門家によるコラボレーションサポートです。）
『新築マンション内覧会チェックシート（無料版）』が好評です。有料版のリリースとともにもうしばらくで閉鎖しますのでご利用の方はお早めにどうぞ。下記でお申込できます。
☆メルマガ購読者限定・住宅購入支援小冊子（無料）☆
■土地利用と人口減少・・・空き家が出ないはずがない。
人口減少や家余りの現実を冷静に見れば当然何らかの対策が必要であることは明らかです。
これは、賃貸物件・分譲物件に限らず、カテゴリー横断的かつ相当に深刻な問題で、どちらの市場も、不便で古い家から便利で新しい家への断片的な流動や、地価下落による都心回帰などの部分的な動きに依存して供給を続けているに過ぎないように思います。
分譲マンションでは、その供給戸数がここ数年バブル時を上回っているということは誰もがご存知の通りです。賃貸用アパート・マンションで言えば、相変わらず十分な検討がなされずにとりあえずの需要ありきで新築供給が続く傾向があります。
新しいうちはとりあえず入居者は入るんですから、賃料保証も付くのが当然、問題は「その後どういう手が打てる物件なのか？」ということがポイントなのです。
・・・とは言え、「空き家が出て手の打ちようがない。」というような現実に迫られないと、なかなか実感がわかないものです。
（・・・もうひと声ですか）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ライブドアブログの調子がまたおかしいですね。
コンテンツも300近くになったところですし、そろそろ何か回避措置を考えないといけないでしょうか。とりあえずバックアップは早めに更新しておこうと思います。
☆メルマガ購読者限定でプレゼント☆
⇒大好評です！有料ガイドブックもリリース間近！
「住宅ローン選びは何を基準にしたら良いのでしょうか？」
相変わらずこのようなご質問をお受けします。
優秀なファイナンシャルプランナーも、実際に銀行でローン商品を取り扱う金融マンも、この質問にはなかなか明快な返答ができないと思います。適当なアドバイスが元で先々大きな読み違えなどが発生したら大変だからですね。
「ご利用は計画的に、自己責任で」とせざるを得ないのです。
「10年で返済する場合でも長期固定を選ぶべきでしょうか？」相談者には更に詰め寄られたりしますが、・・・普通は返答のしようがありません。
ローンのご相談に限らず、コンサルティングを行う場合の自分なりの価値基準というか、判断根拠というものにはいつも悩まされますが、私の場合、こうアドバイスすることに決めています。
「もし自分ならどうする。」、或いは「自分の親族に相談されたとしたらこう答える。」
ということを考えてそのままお伝えしてしまう。
いくらデータを駆使して見たところで先のことはわからず、今の時点ではどの道、将来を見越した正解などは導き得ないわけなのです。
それでならば、中立の立場にいるからこそできる「大胆な意見をはっきりとお伝えしよう。」と思うわけです。
意見を述べた上で、不動産取引分野であれば、守らなければならない法令上の制限や取扱いと取引の慣行とのバランス関係などをご説明し、金利や税制であれば、これまでの金利変動・改正の履歴データや専門家による将来予測に至るまで、時代背景や一般的な今後の展望などを一通りご説明するわけです。
「一般的な模範解答」と思われる答えと、突き詰めて考えた「自分だったらこうする。」が必ずしも一致するとは限らないのが我ながら面白いです。
その上で、「後はあなたのご判断です。」とするしかありません。
いずれにせよ、最終的にご判断することができるのは、依頼者ご自身となります。
プロがプロとしてしなければならないことは、判断材料をできるだけわかり易くご提供することです。
・・・頑張ってみます。
（ありがとうございます。）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
港区芝と言えば、うちの内覧会立会いサービスでのご依頼件数ナンバーワンのこちらが思い浮かびますが、今日は用事がありません。
以前もお知らせしましたが、市場分析ノウハウの蓄積とPMコンサルの足がかりになればとも考え、共同で賃貸用マンションの企画～売却PJに取り組ませていただいています。
都心から20分圏内での新築賃貸マンションの企画が（１案件数億円規模で）多数あります。ブログでの発信にはそぐわないので公開はいたしませんが、ご興味のある方はご連絡下さい。
というわけで、オーナーさんの資産規模が潤沢でもあることからPJのトータル規模が20億円あまりまで膨らんでしまい、どうにも単独では手に負えない状態ともなり、今日は某巨大組織に協力を要請に来たわけですが・・・。
結果は気になるニュースのコメントで。
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世田谷から、次は・・・
町屋（荒川区）へ、「動くときはまとめて」とは言え、・・・毎度時間がありません。
信託銀行の不動産関連部門は現在完全に収益の柱（基幹業務）となっており、各行とも数百人規模の精鋭で臨まれているようです。
我々には手に負えないと思う数十億円のスケールも、この方たちにとっては「小ぶりな案件」ということになるそうです。
本当に力を貸していただける時間があるかどうかは・・・
・・・とっても気になります。（お願いしますよっ！）
（ありがとうございます。）
←まずはこちら（有難うございます！）
（当社も取扱店になりました。）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
所属する不動産団体がりそな銀行との提携することで、フラット35を取り扱うことが決定しました。コンサルティング業務実施にあたり、「無免許業者」扱いされたくない一心で取得した不動産免許ですが、思わぬ副産物をくれます（嬉！）
ということだから・・・、というわけではありませんが。この際、最近ご相談が多い、建築条件付売り地などについて、私がそっくり全部お取扱いできるシステムを開始しました。
建売住宅と建築条件付売り地は似て非なるものなのですが、このふたつが混同されて理解が進まないことでのご相談がとても多く、もう対応不可能といった感じです。グレーなイメージががある取引ではあり、場合によっては「法に触れる可能性がある。」などと棘のある表現をされることが多いですが、一定の知識を持ち理解さえできれば、実際には意外と消費者にとってのメリットなどもあるものです。
わからないことが問題です。とりあえず、私が全部やりますので「どうかなぁ」と思ったらまずご連絡してみてください。
（複数の専門家によるコラボレーションサポートです。）
今月25日からはこちらでもご相談をお受けする予定です。
「オールアバウト・プロファイル」 （専門家を探せる 相談できる）
『10の質問』も予想以上にご好評をいただいているようです。新築マンションの内覧会チェックリストと共にもうしばらく公開いたしますので是非ご一読ください。
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◆ちょっと気になる最新ニュース◆
■欠陥住宅対策の新保険制度など■
問題は多いとは思いますが、消費者保護に関する検討が進むという点のみにおいては歓迎すべきことです。
売主責任問題がにわかにクローズアップされていますが、経済的な責任を負ってもらうためには企業として存続もひとつの条件ではないでしょうか。悪者を作り出してつるし上げないと気がすまないのはわかりますが・・・。
しかし、10年保証と言いますが、現実的には10年くらいでどうにかなるような家をつくる方が難しいのではないでしょうか？そもそもの議論の焦点がずれているような気がしてなりません。
（うぅん・・・もうひと声ですか）
←まずはこちら（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
ようやく不動産賃貸管理士の認定証が届きました。
「勝ち癖をつけることが大切！」・・・ということでどんなことでも、不合格よりは合格したほうが嬉しいですよね
さて、大家さんの話しの続きです。
例えば、管理会社変更のとき。（更新と賃料改定などに関するポイントでも同じような現象が起きます。
PM（プロパティマネジメント）の考え方が浸透してい日本では、賃貸住宅の管理業者は同時に入居者募集も行っています。正確には募集やリフォーム工事などで利益を得るために入居者管理はサービスでやっているというのが実態なのではないでしょうか。
ご存知の通り、募集時に手数料収入を得ようと思えば一定数は入居者に入れ替わってもらわないと仕事にならないという現実があり、その点では「仕組み」というか「構造として」安定収入を得ることを第一目標とする大家さんとは利益が相反した状態となっているわけです。
最近の投資ブームもあり、アパートやビルが売買されて、所有者が変わる場合が良くあります。（多くはこのタイミングで管理会社も変わります。）
そんなとき、前の大家さんや管理会社が入居者に対してハートのある対応や行き届いたケアをされていた場合、新しい所有者が一般的な対応をしたとしても、入居者は「一気にサービスが低した」と感じてしまいます。
「今度の人あんまり好きじゃないなぁ。・・・」と思った瞬間に急激に他の物件への興味が沸いてきます。
情報誌や広告を見れば「手数料50％、OA設備完備、24時間で入り可能なセキュリティ、フリーレントで転居の経費節減ｅｔｃ・・・。」
黙っていればわからない時代はもう終わりました。
付近の賃料相場や現在の市場動向など、入居者はけっこう良くわかっていることを認識すべきです。
逆にたったそれだけのツボを押さえているだけで、他の物件とは差がつき、それなりのアドバンテージにもなり得るわけです。
「募集」と「管理」を分けて考えるということも、オーナーの利益を守る「プロパティマネジメント」の考え方です。
事業用不動産の広告には良く「利回り○％！」と書かれていますが不動産の価値はその収益力で決まる（収益還元価格）という考え方が現在の常識です。
プロパティマネジメントとは、
「事業用不動産のキャッシュフローを最大化し、その不動産の価値を上昇させるしごと」
のことを言います。
黙っていたら空き家が出ることは当たり前。
今日本でどれくらい家が余っているか（空き家がどれくらいあるか）ご存知ですか？
・・・続きます。
☆メルマガ購読者限定・住宅購入支援小冊子（無料）☆
■ご近所の路上で・・・
「これ（タバコ）くらい・・・いいじゃない。」
建築・不動産業界では今も愛煙家が比較的多ことはどうとも思っていませんが、タバコも建設・不動産業界も、一部のマナー違反が全体の縮図のようにとらえられるのは本当につらいことです。
（今日は・・・？）
←ランキング（有難うございます！）
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
関東エリアは、はっきりしないお天気が続きます、これからの時期、住宅の建築現場は大変ですね。
どのような時期であっても天候まではコントロールできませんが、「今は業者さん選びやプランの作成に宛て」、「この時期に着工」など、1年を通してざっくりとした計画を立てるだけでも建築中の建物に与えるストレスは抑えられるのではないでしょうか？
またこんな季節になってしまいました。
さて、今日はお知らせがあります。
■公式ホームページでは、メルマガ購読者特典として
（その１）
の無料公開を開始しました。
内覧会のチェック項目を可視化するのはけっこう大変です。
最近では無料や数千円で簡単にチェックリストを入手できますが、見ておきたいチェック項目を、そのままブレイクダウンしてしまうと平均的な３ＬＤＫで軽く数百0項目になってしまいます。
リストやガイドブックを見た瞬間は感動するのですが、現場に行ったら・・・。
そんなもの物見ながらチェックなどしていられないとばかり、すぐに放り投げられる。というのが現実だとお聞きすることがあります。
そこで、できる限りこれを簡略化して項目自体もポイントを絞り込んで、別に予習用のガイドブックで、『何をチェックするのか』ではなく、『どこに気をつけて見るのか』など、一般の方でも使いこなせるように配慮した実用的なガイドブックを作成中です。
（その２）
マル秘
『不動産取引を正しくできるかどうか判断できる10の質問』（ｐｄｆ）
を無料公開！まだ登録されていない方は、こちらからご登録をお待ちいたしております。
「自分担当をしてくれる営業マンにはこうあってほしい！」という期待だけではなく、購入者ご自身も、このような基本的な項目も理解せずに家を買おうと思ってはダメですという意味でつくってみました。
パートナー建築士さんによる、マル秘『建築を正しくできるかどうか判断できる10の質問』をあわせてご覧になると更に役に立ちます。
⇒チェックシート・小冊子の申し込み（注：まぐまぐから発行のメルマガに代理登録されます。）
◆ちょっと気になる最新ニュース◆
【 住宅金融公庫 5月10日発表 『 フラット35Ｓ 』 】
（優良住宅取得支援制度の愛称）
『公庫仕様にすると高くなるよ、検査の費用もオプションだし・・・。』などと言われて、「そうか、どうしようかなぁと・・・？」などと考えるのはどうかお止めください。
せっかく与えられた正当な選択肢を自分で潰してはだいなしです。
設計費用＆検査費用等で数万円アップするだけで、それと引きかえに得られる安心（とまでは言わなくともチェックの基準が得られるだけでも、）はどれほど大きいことか知れません！
以下は、今時では最低限満たしておきたい必要項目です。
・技術基準の説明と詳細も公開されています。
・詳細基準（住宅性能表示制度に基づく評価方法基準）（「国土交通省ＨＰへ」）
（今日は・・・？）
←有難うございます！
こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
最近日々のふとした出来事にもいちいち深く考えてしまうことが多くなりました。（もしかして年なのでしょうか。）
パートナーさんとしてお力をお借りできると言う申し入れも何件か頂戴できるようになれば感動し、事務所の隣の入居者が引越しをすると聞けば、オーナーさんの考え方の違いでこれほど入居者が離れるものかと痛感したり・・・。
最近の不動産市況は相変わらずおかしな感じです。
ちょっとリサーチしただけでも、（特に都心部での）需給バランスはおかしくなったままです。
形式的な法改正の動きを除いて、実務と言う面では耐震や検査・確認体制に関する議論が棚上げになったまま、マンションのモデルルームは（人気物件にはですが）1日数百件の来場があり、気がつくと「不動産市況が加熱している」などといった報道がなされています。
金利の先高感は当然消費者心理を煽って・・・、何だか嫌な感じがするのは否めません。
「大家さん、入居者の気持ち考えていますか？」
マンションのモデルルームで、顧客対応がゾーンディフェンス＆流れ作業になるがごとく、状況が良くなると置き去りにされやすいことがたくさんあります。
儲かるときは、細かいことを四の五のやっている暇はなくなるからです。
悪くなったときにそういう細かい原理原則をきちんと認識している人とそうでない人に違いが出るのですが、良いときはみんな同化し埋没してしまうものです。
収支計算と市場分析も大切ですが、不動産屋任せにするのではなく、ほんの少しでも現場を見て、当たり前のことを当たり前に対処するだけで、空室率や退去率は劇的に変わるのだと断言できます。
店子は、大家さんの予想に反してさまざまな情報を入手しているし、自分の置かれた状況は理解しているものです。
「満室大家さん」などというノウハウ物の多くは、そのように見過ごされがちな細かな原理原則を身にしみて痛感された方が、一般化・可視化しているものであると言えます。
大切なのは、ノウハウによる対策もさることながら、まずは現状を理解することからだろうと思います。
具体的には・・・
続きます。
◆ちょっと気になる最新ニュース◆
【岩手日報より】
きたぎん（北日本銀行）が販売中の預金連動型住宅ローン「家族愛」が好調らしい。首都圏では東京スター銀行が先に同じような仕組みの商品を販売していますね。（詳細は上記リンクで）
数年前、仙台でも分譲マンションPJに参加したことがありますが、あの当時は別の銀行が展開していた「おまとめローン」（消費者金融ではなく『銀行』のチラシで、『全部まとめて・・・』すからインパクトがありました。）にとても衝撃を受けたものですが、今ではこういうユニークで付加価値の付いた商品がスタンダードになりつつあります。
（今日は・・・？）
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こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
昼の部は、恵比寿～赤坂～浅草橋打合せと若干の寄り道で終わりましたが、充実した1日でした。（すっかり溜まってしまい、若干戦意喪失ぎみの作業から開放されるだけでそう思うのかもしれませんが・・・単なる現実逃避？）
打合せ・撮影など
ビジネスタワーで
準備作業としては少しめんどうなのですが、無料相談は外部のサイトで若干お受けするようになります。またブログで垂れ流し状態の情報の整理もここでできたら良いのかと思ったり・・・。
そんな時間どうやってつくるのか・・・はこれから考えるとします。
いつもの赤坂↑
プレーヤーとしての日々の活動なくしてはコンサルティングにも信憑性が無い、また生きたアドバイスなどはできないということは、パートナーさんたちも含めて共通の認識をいただいているところです。
住宅用については「安全と納得」をベースに、全てアリスの活動で通常の不動産会社とは異なるサービスのご提供が可能となりつつありますが、資産運用、投資顧問分野の業務では住宅とは異なる考え方のもとに活動しております。
あくまでも依頼者の「利益の追求」と「ノウハウの提供」がメインとなりますので、我々としてもコンサルティングの準備・調査・診断・実施にあたっては当然必要なコストはオンさせていただくことができます。
東京近郊で2億円～6億円程度の事業用部件（ほとんどが居住用賃貸マンションを新築の企画～売却プロジェクト５～8棟程度の規模になります。）に参加させていただくことが決定し、この機会に資産運用カテゴリーを追加してみました。
私のパートは売却部分がメインになることと、この1年あまりほとんどコンサル1本に専念してきましたので少々助走は必要ですが、色々面白い情報もご提供できるのではないかと・・・・。
国内・外を含めた金利上昇局面で、今日本に集まっているお金がどういう動きをみせるのか、とても興味がありますね。
ちょっとリサーチしただけでも・・・。
続きます。
久しぶりの浅草橋
情報商材の販売をまとめて開始するため、コスト調整と新規取引先との打合せなど・・・。
↑寄り道、リバウンドの恐怖と裏腹に・・・
（もうひと押し）
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こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
朝のニュースでは東名高速が渋滞23ｋｍと伝えられ、世間はGW真っ只中ですね。
我が家では
私・妻⇒しごと
息子⇒野球部の試合見学（入学して間も無い）
娘⇒起床時間不明・・・
家族サービのできないダメダンナとしては、多少気楽な状況ということもあり、何件かのお問い合わせに対応しつつ、めずらしく事務所のPCテレビでNHKのドラマなど見てしまいました。
今回のドラマは（ストーリーはまだ完全に理解できていませんが）、その舞台が以前長期滞在でコンサルティングを行っていた東三河エリア（岡崎）だからです。
「方言のほうは今ひとつなってないじゃ～んねぇぇ、八名さんなんて完全に地域性無視ししちゃってるし・・・。」
「アクセントはほとんど関東と変わらないので、彼らは、この『じゃん』の微妙な使い分けは絶対わかっとらんねぇ・・・。」
などとぶつぶつ言いつつもつい懐かしく見入ってしまいました。
さて、
ご依頼の状況などから、マンションモデルルームなどの今年GWは、販売の現場もお休み無しという所が多いように感じます。
私の場合、ゴールデンウィークにまで営業をしなければならない状態というのは、販売側としてはあまり良くない（苦しい）状況の指標にしてきましたが、どうも、そうでもなさそうなところも・・・。
東京湾岸エリアの新築マンションモデルルームの中には、相も変わらず連日数百組の来場者で賑わい、シアタールームへの入室にはウエイティングの人も出ているとか・・・？
さながら、ディズニーリゾート状態。
・・・もう少し様子を見てみたいと思います。
住宅ローンアドバイザーの関係で住宅金融普及協会から、（どこかで見たことのあるようなタイトルのついた）CDロムが届きましたので一応お披露目↓
↓私が事前審査申込に介在できる住宅ローン（フラット35ほか）なども
全日本不動産住宅ローン（りそな銀行と全日本不動産協会が提携)
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こんにちは、不動産流通コンサルタントの鈴木です。
色々な事件や大きな法改正に隠れて、住宅金融公庫が来年の独立行政法人化に向けてその業務を粛々と縮小しています。
かなりの昔話になるが、中古物件を売っていたときは、いつでも「公庫」と「年金融資」や「財形融資」、更には銀行ローンの組み合わせというフルセットで、しかも「つなぎ融資」まで含めてお客さま1組当たり5本の融資申し込みはスタンダードだったので、結構大変な思い（これだけやっても融資取扱い手数料など受け取った記憶は無いです。）をしてきた身としてはやや寂しい思いもありますねぇ。
基本的には、その役割を「フラット35」や民間金融機関の付加価値付き長期固定ローンに託した形で、（一部を除いて）利用者への悪影響は少ないとの見方もできるが、コンサルティングの現場では融資とは無関係のところで困った一面もあるのです。
相変わらず「フラット35は面倒だから銀行ローンにしましょう」とか、「公庫の検査費用はオプション」とかというような論法で資金計画の提示をされているケースもあり、公庫の技術基準を満たさない物件が市民権を得てしまうという面では、とにかく「建売公庫付き」といっていたときの方が、技術基準の適用とか（最低限ではあるが）検査体制については、はるかに気が楽であった感じがしています。
最近実際にあった、都心の狭小宅地に3階建て住宅を建てるケースでは、公庫基準の基礎高さを確保することで最上階の屋根形状が複雑になったリ、その結果利用できる空間との交換条件を突きつけられるなど、痛し痒しである現状もありました。
また、最近某メガバンクが受けた業務停止命令にも象徴されるように、建売業者さんなのどの場合は、事業資金の融資元金融機関から、販売時にはその金融機関の優先的に利用するように圧力をかけられているケース（それが常識的な商行為の範囲であったとしても）もあるのではないかということは想像に難くないですね。
日銀の量的緩和措置の終焉、ゼロ金利政策解除などが騒がれていますが、以前は「３％以下の融資は贈与になる」といわれていたもの、今は、やはり「異常事態」ではあります。
実質住宅金融公庫しか融資を受けられない人や物件などが置き去りにされることなく、また検査済証の取得（融資先への提出）などの条件の取扱いについてもしかり、過去の経験を生かして、バランスの取れた金利上昇局面が迎えられるといいですねぇ。
いかがでしょうか？
（もうひと声）